Een hypotheek afsluiten is voor de meeste mensen de grootste financiele beslissing van hun leven. In deze gids alles wat je moet weten over hypotheken in 2026: vormen, leennormen, NHG en de fiscale aspecten.
Wat is een hypotheek?
Een hypotheek is een lening voor de aankoop van een woning, waarbij de woning als onderpand dient. De geldverstrekker (bank of geldverstrekker) leent een bedrag uit en jij betaalt rente plus eventuele aflossing terug. Loopt het mis, dan kan de geldverstrekker de woning verkopen.
Belangrijkste hypotheekvormen 2026
Annuitaire hypotheek
Vaste maandlast van rente + aflossing. In het begin meer rente, later meer aflossing. Voor nieuwe hypotheken vanaf 2013 verplicht (samen met lineair) voor hypotheekrenteaftrek.
Lineaire hypotheek
Vast aflossingsbedrag per maand + rente over het resterende leenbedrag. Begint duurder, wordt steeds goedkoper.
Aflossingsvrije hypotheek
Alleen rente betalen, geen aflossing tijdens looptijd. Aan het einde de gehele hoofdsom terugbetalen. Voor nieuwe hypotheken sinds 2013 geen aftrek meer mogelijk. Bestaande aflossingsvrije hypotheken vallen onder overgangsrecht.
Maximale hypotheek 2026
Hoeveel je kunt lenen wordt bepaald door twee toetsen:
- Loan-to-Income (LTI): hoeveel je op basis van je inkomen mag lenen. Afhankelijk van inkomen, partner-inkomen en rente. Het CPB voorspelt 4,1% inkomensgroei voor 2026, dus de leennormen gaan iets omhoog.
- Loan-to-Value (LTV): maximaal 100% van de waarde van de woning. Sinds 2018 mag je dus geen kosten koper (KK) meer bijfinancieren.
Voor energiezuinige woningen extra ruimte:
- Label A+++: extra €25.000 leenmogelijkheid
- Label A++++: extra €40.000
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 2026
NHG is een vangnet bij betalingsproblemen, voor hypotheken onder een bepaalde grens:
- NHG-grens 2026: €470.000 (gestegen van €450.000 in 2025)
- Met energiebesparende voorzieningen: €498.200
- Borgtochtprovisie: 0,4% van leensom, eenmalig
- Provisie aftrekbaar van inkomstenbelasting
Bron: NHG: grens 2026.
Hypotheekrenteaftrek
Bij annuitaire of lineaire hypotheek (30 jaar aflossen) mag je de betaalde rente aftrekken van je box 1 inkomen:
- Schijf 1 en 2: volledig aftrekbaar tegen schijftarief
- Schijf 3 (49,5%): aftrek beperkt tot circa 37,5%
Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait: een fictief inkomen van 0,35-0,7% van de WOZ-waarde. Volledige uitleg: Hypotheekrente aftrekken.
Stappenplan hypotheek afsluiten
- Bepaal je maximale hypotheek: gebruik een rekentool op AFM of bij hypotheekverstrekker
- Verzamel documenten: salaris, werkgever-verklaring, eventuele schulden
- Vergelijk hypotheekverstrekkers: rente, voorwaarden, oversluitkosten
- Vraag offertes aan: 2-3 partijen
- Doe een bod op een woning: onder voorbehoud van financiering
- Sluit de hypotheek af: bij de notaris met de leveringsakte
- Plan voor de toekomst: extra aflossen, oversluiten, etc.
Kosten naast de hypotheekrente
Bij aankoop van een woning komen kosten op je af:
- Overdrachtsbelasting: 2% (10,4% voor beleggers)
- Notariskosten: €1.500-€2.500
- Taxatiekosten: €500-€800
- Advieskosten hypotheek: €2.000-€4.000 (eenmalig)
- NHG-provisie indien van toepassing: 0,4% van leensom
Reken op €5.000-€10.000 aan eenmalige kosten naast de woningprijs.
Lees ook
NHG hypotheek 2026. Hypotheekvormen vergelijken. Maximale hypotheek berekenen 2026.
Bron: AFM: hypotheekinformatie en Rijksoverheid: huis kopen. Laatst bijgewerkt: 20 mei 2026.